『住宅瑕疵担保履行法』による「保険加入等」の義務付け

1　住宅瑕疵担保履行法の概要

　そもそも「住宅の品質確保の促進等に関する法律（住宅品質確保法）」により、新築住宅の売主や請負主には、構造耐力上主要な部分と雨水の浸入を防止する部分について瑕疵（欠陥）が生じた場合に、10年間の瑕疵担保責任を負うことが義務付けられています。しかし、万が一業者が倒産してしまうと、この責任が履行されないリスクがありました。
　そこで、この瑕疵担保責任を確実に履行するため「特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律（住宅瑕疵担保履行法）」が制定され、平成21年10月1日以降に引き渡される住宅には、「保険加入」か「保証金供託」による資力確保の措置が事業者に対して義務付けられました。
　この制度により、万が一、事業者が倒産した場合でも、2000万円までの補修費用の支払いが保険法人から受けられます。また、売主と買主との間で紛争が生じた場合、指定住宅紛争処理機関（弁護士会）による紛争処理手続（あっせん、調停または仲裁）を利用することができます。

2　根拠法令

• 『特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律』（平成19年5月30日法律第66号）
• 『特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律の施行期日を定める政令』（平成19年12月 27日政令第394号）
• 『特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律施行規則』（平成20年3月24日国土交通省令 第10号）
• 『住宅の品質確保の促進等に関する法律』（平成11年法律第81号）
• 『住宅の品質確保の促進等に関する法律施行令』（平成12年政令第64号）
• 『住宅の品質確保の促進等に関する法律施行規則』（平成12年建設省令第20号）

3　瑕疵担保責任によって保証される範囲

　瑕疵担保責任によって保証される範囲は、住宅品質確保法と同じく、「構造耐力上主要な部分」と「雨水の浸入を防止する部分」とされています。具体的には、柱、外壁、土台、基礎、窓、扉、屋根などです。また、保証（責任）される期間は、10年間と定められています。

4　資力確保の手続きを行う者

　資力確保（「保険加入」か「保証金供託」）の手続きを行うのは、事業者（宅建業者、建設業者、ハウスメーカー、マンション販売業者、工務店等）となります。「保険加入」か「保証金供託」のどちらを選択するかは、引渡す業者が任意で決められます。

5　資力確保が義務付けられる建築物

　資力確保が義務付けられる建築物は「新築（※1）の住宅（※2）」に限られます。

6　資力確保が義務付けられる取引形態

　資力確保が義務付けられる取引形態は、新築住宅の請負人または売主のうち「建設業法に基づく建設業の許可を受けた建設業者」と「宅地建物取引業法に基づく宅地建物業の免許を受けた宅地建物取引業者（宅建業者）」が引き渡す場合に限ります。
　軽微な工事のみを行うため建設業許可が不要な業者には、特に資力確保は義務づけられていませんが、消費者保護の観点から任意で保険に加入することができます。

7　資力確保の手続きを行うタイミング

　保険加入によって資力確保を行う場合は、建築工事中に保険会社による現場検査が必要です。そのため、建築工事着工前に、あらかじめ住宅専門の保険会社である「住宅瑕疵担保責任保険法人」へ申し込みを行っておく必要があります。
　保証金供託による資力確保の場合、法律が施行された後の最初の基準日である平成22年3月31日に供給戸数に応じて算定された額の保証金を、法務局等に供託します。

8　資力確保にかかる概算費用

　「保険加入」の場合は、10年間の保険契約期間に対し、保険契約前に10年分を一括で支払う掛け捨てとなり、加入料は１戸あたり概ね6万円～9万円です（各保険法人により異なる）。
　「保証金供託」の場合は、最低でも一戸分2,000万円を法務局等に預け入れる必要があります。

9　保険における加入先

　保険の加入先は国土交通大臣が指定する「住宅瑕疵担保責任保険法人」に限られます。法人により加入条件や保険料が異なります。平成21年10月1日現在、6つの保険法人が指定されています。

10　関連ページ

• 国土交通省｜住宅瑕疵担保履行法（外部リンク）
• 国土交通省｜瑕疵担保履行法に関する消費者向けサイト（外部リンク）
• 財団法人住宅リフォーム・紛争処理支援センター｜住宅瑕疵担保責任保険とは（外部リンク）
• 一般社団法人宅瑕疵担保責任保険協会（外部リンク）
• 住宅情報提供協議会｜住まいの情報発信局・住宅瑕疵担保履行法（外部リンク）